- Stefan Waldhauser
Hypoport Aktie: Die Gründe für meinen Verkauf
Einige von Euch haben es schon bemerkt: Ich habe die Hypoport Aktie nach nur 6 Monaten Haltefrist wieder aus dem High-Tech Stock Picking wikifolio verkauft.
Der bis dato ungeplante Exit wurde mir mit der Realisierung eines Gewinns von mehr als 50% versüßt. Das ist natürlich nicht schlecht innerhalb eines halben Jahres. Aber ich empfinde mein kurzes Hypoport Engagement dennoch nicht als erfolgreiches Investment, denn mein Investment Case ist bisher nicht aufgegangen.
Ich habe stattdessen kurz entschlossen die Reißleine gezogen.
Hier in aller Kürze die Gründe für meine Entscheidung:
Noch schwächer als von mir erwarteter Geschäftsverlauf
Vor wenigen Tagen hat Hypoport über den Verlauf des 1. Quartals 2023 berichtet. Auch wenn die entsprechende Pressemitteilung sehr geschickt und positiv formuliert ist, bleibt festzuhalten: Hypoport musste ein weiteres Quartal mit vehement einbrechenden operativen Kennzahlen gegenüber dem Vorjahresquartal verkraften.
Sowohl das Transaktionsvolumen auf der Kreditplattform Europace als auch das Vertriebsvolumen bei Dr. Klein Privatkunden ist gegenüber dem Vorjahresquartal um mehr als die Hälfte geschrumpft.
Kein Wunder dass der Hypoport Vorstand in der Veröffentlichung der Prognose für 2023 von der aktuellen "Dysfunktionalität des Immobilienfinanzierungsmarktes" spricht.
Die o.g. Zahlen bedeuten für das Q1 2023 zwar eine leichte sequentielle Erholung gegenüber dem Q4 2022 und deuten zumindest auf eine Bodenbildung des Marktes hin. Dennoch müssen wir jetzt davon ausgehen, dass das Q1 2023 mit einem erheblichen Umsatzeinbruch (ich schätze -30% gegenüber Vorjahresquartal) und negativem EBIT endete. Genaue Zahlen dazu gibt es am 8. Mai 2023.
Im März hatte der Hypoport Vorstand für 2023 einen Umsatzrückgang von bis zu 10% und einen EBIT-Rückgang von bis zu 30% prognostiziert. Der Disclaimer damals war "unter der Annahme einer teilweisen Normalisierung des Immobilienfinanzierungs-marktes im Jahresverlauf".
Desaströses Marktumfeld
Bei meinem Hypoport Einstieg vor einem halben Jahr war ich (etwas naiv?) davon ausgegangen, dass der Zinsschock innerhalb von ein paar Quartalen überwunden sein würde und der Immobilienmarkt sich dann zügig wieder einpendeln würde.
Die aktuellen wohnungsbaupolitischen Entwicklungen in Deutschland lassen mich mittlerweile daran zweifeln, ob in absehbarer Zeit überhaupt wieder auch nur ansatzweise das Marktvolumen von 2021 erreicht werden kann.
Denn die Finanzierungskosten für Immobilienprojekte schnellen in die Höhe, gleichzeitig sinken die (Verkaufs-)Preise für Bestandsimmobilien. Kein Wunder dass viel weniger Transaktionen zustande kommen und selbst bei der gleichen Anzahl von Transaktionen wird das Volumen geringer sein.
Auch der Immobilienneubau ist rückläufig. Schuld daran sind gestiegene Finanzierungskosten genauso wie die gestiegenen Baukosten sowie die hohen Energiekosten. Die aktuellen politischen Entscheidungen (Stichwort Heizungsverbot) lassen mich daran zweifeln, dass dieser Markt schnell wieder auf die Beine kommt.
Ich bin mittlerweile recht pessimistisch für den Immobilienmarkt in Deutschland. Evtl. könnte doch eine größere Immobilienkrise drohen als die Experten vorhersagen. Who knows?
Die Bewertung der Hypoport Aktie
Seit meinem glücklich getimten Einstieg bei der Hypoport Aktie im Oktober 2022 ist die Bewertung wieder deutlich teurer geworden. Der Enterprise Value betrug damals ca. 650 Mio. Euro. Heute ist Hypoport an der Börse mit ziemlich genau 1 Mrd. Euro wert, das entspricht einem EV/Sales Verhältnis von 2,5 für den in 2023 erwarteten Umsatz.
Das KGV (TTM) ist aufgrund der einbrechenden Gewinne in der gleichen Zeit von unter 15 auf über 40 gestiegen. Auf Casflow-Basis sieht die Bewertung der Hypoport Aktie aktuell sogar noch sportlicher aus.
In den kommenden Quartalen dürfte die Aktie durch den absehbaren Gewinneinbruch im 1. Halbjahr optisch sogar noch teurer werden.
Zu optimistische Analysten?
Zudem erscheint mir die Umsatz- und Margenprognose der Hypoport Analysten für 2023 (und die Folgejahre?) noch deutlich zu optimistisch. Ich befürchte da stehen demnächst negative Nachrichten auch von Analystenseite bevor, die den Kurs belasten könnten.
Fazit
Hypoport ist kein schlechtes Unternehmen, ganz im Gegenteil. Ich gehe davon aus, dass sie in der gegenwärtigen Schwäche des Immomarktes Marktanteile hinzugewinnen und ihre starke Position weiter ausbauen werden.
Allerdings finde ich den Markt, auf dem das Unternehmen ausschliesslich aktiv ist, auf absehbare Zeit ziemlich uninteressant. Ich möchte auf dem deutschen Immobilienmarkt derzeit nicht investiert sein. Dazu kommt, dass die Hypoport Aktie sich in den letzten 6 Monaten deutlich verteuert hat.
Zudem will ich nicht verhehlen, dass es auch taktische Gründe im Portfoliomanagement gab, die zu meinem Verkauf der Hypoport Aktie geführt haben. Ich wollte wieder eine 10% Cashquote aufbauen. Denn ich glaube, dass es im Verlaufe der gerade anlaufenden Earnings Season noch einige echte Kaufgelegenheiten bei High-Growth-Unternehmen geben wird.
Die Hypoport Aktie ist hingegen in der derzeitigen wohl recht ausgedehnten Wachstumsdelle bestenfalls eine Halteposition für Anleger mit einem echt langen Atem, den ich in diesem Falle nicht hatte.
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